Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 2 Mei 2011)

Tentang HGU, HGB, dan HP
HGU : Jangka waktu
menurut UUPA : Pasal 29 ayat (1),(2),(3).
menurut PP 40 tahun 1996 : Pasal 8
- Apabila jangka waktu habis dan jangka waktu perpanjangan juga habis, maka dapat minta pembaharuan hak.
- PP 40 tahun 1996 lebih melengkapi apa yang disebutkan dalam UUPA.

HGB : Jangka waktu
Menurut UUPA : Pasal 35 ayat (1),(2).
Menurut PP 40 tahun 1996 : Pasal 25 ayat (1),(2).
- Tapi kantor pertanahan biasanya tidak memberikan penuh jangka waktu perpanjangan maksimal itu, paling lama 20 tahun diberikan kurang dari 20 tahun.
- Ketentuan Pasal 25 PP 40/96 tersebut hanya untuk HGB diatas tanah negara dan diatas tanah HPL.
- HGB atas tanah hak milik diatur dalam pasal 29 PP 40/96.

Hak Pakai : Jangka waktu
Menurut UUPA : Pasal 41 ayat 2 sub a.
menurut PP 40/96 : Pasal 45 ayat (1),(2) untuk HP diatas tanah negara/diatas tanah HPL.
- Pasal 49 ayat (1) : HP diatas tanah hak milik.
- sepanjang untuk perumahan jangka waktunya 10-15 tahun tergantung kebijakan pemerintah.(utk HP diatas tanah negara)

Subjek HP
Menurut UUPA : Pasal 42
Menurut PP 40/96 : Subjek HP diperluas Pasal 39.

- Untuk HGB/HP diatas tanah hak milik, apabila jangka waktu perjanjian habis, maka apabila ingin diteruskan harus membuat perjanjian baru (akta baru)untuk HGB/HP diatas tanah hak milik tersebut. Dalam hal ini tidak terdapat istilah "PERPANJANGAN" utk HGB/HP diatas tanah hak milik.
- istilah "PERPANJANGAN" hanya untuk HGB/HP diatas tanah negara/HPL.

- Pendaftaran HGB/HP diatas tanah HM dapat dilakukan oleh pemegang HM atau oleh penerima HGB/HP tersebut tergantung kesepakatan yang dibuat para pihak di depan PPAT.

- satu akta pemberian HBG/HP di atas tanah HM hanya diperuntukan untuk satu jenis hak saja dan dibuat 2 rangkap oleh PPAT (satu untuk pertinggal di kantor PPAT, dan satu lagi untuk keperluan pendaftaran di kantor pertanahan).

- Dalam hal persetujuan tertulis dalam akta pemberian HGB/HP diatas tanah HM, maka diperuntukan bagi kedua belah pihak, baik yang memberi maupun menerima. (Persetujuan tertulis mksdnya dalam hal status perkawinan para pihaknya, apakah terikat dengan perkawinan harta campur atau tidak). Persetujuan dari suami atau isteri yang namanya tercantum dalam sertipikat.

- catatan adanya pemberian HGB/HP atas tanah HM terdapat pada :
1. pada buku tanah HM yg bersangkutan.
2. pada sertipikat HM tersebut.
- akan ada sertipikat baru sebagai hasil pemberian HGB/HP diatas tanah HM tersebut.

Note : jangan pakai kata "PERPANJANG" pada HGU/HGB diatas tanah HM tapi yg dipakai adalah diperbaharui melaui pembuatan akta baru dan harus didaftarkan (Ps 29 dan Ps 49 PP 40/96).
Kalau istilah perpanjangan itu : utk HGB/HP diatas tanah negara
Perbarui : utk HGB/HP diatas tanah HM.

- kalau sudah didaftarkan baru mengikat pihak ketiga, terpenuhi azas publisitas (Ps 44 ayat 3 PP 40/96).

- kalau dalam jangka waktu perjanjian pemegang HM/Penerima HGB/HP meninggal, maka tetap dilanjutkan oleh ahli warisnya.

PERATURAN JABATAN PPAT
- yang diperhatikan dalam peraturan jabatan PPAT (PP 37 Tahun 1998):
ada pengertian tentang PPAT (status PPAT dalam hukum pertanahan.

-harus diperhatikan bahwa PPAT dapat merangkap jabatan sebagai :
Notaris (Pasal 7 ayat 1), konsultan atau penasihat hukum (karena tidak muncul pada waktu persidangan pengadilan).

- Profesi yang dilarang untung dirangkap adalah : (Pasal 7 ayat 2)
Pengacara/advokat (karena hadir di persidangan), PNS,BUMN,BUMD, dan ABRI (Penambahan dari Pasal 10 ayat 1 huruf D).

PERATURAN KBPN NO 1 TAHUN 2006
- Mengenai cuti (Pasal 37)
PPAT punya hak cuti tapi ada batasan-batasannya
- cuti tahunan maksimal 2 minggu untuk tiap tahun takwim.
- cuti sakit lamanya tergantung penetapan dokter.
- cuti untuk hal-hal yang penting lainnya, lamanya 9 bulan dalam jangka waktu 3 tahun takwim.

- cuti tahunan dan cuti keperluan lain baru dapat diminta oleh PPAT apabila sudah menjalankan masa jabatan selama 3 tahun (Pasal 38).

- dalam cuti sakit juga termasuk cuti melahirkan.

- berkaitan dengan cuti, kepada siapa diajukan permohonan cuti:
kurang dari 3 bulan : kepala kantor pertanahan kab/kota tempat kedudukan PPAT.
lbh 3 bulan-6 bulan : Kepala kantor pertanahan wilayah provinsi
diatas 6 bulan : kepala BPN

- Notaris cuti, wajib menunjuk pengganti sebaliknya PPAT dapat menunjuk pengganti : PPAT tidak wajib menunjuk pengganti, tapi tetap wajib buka kantor dalam hal tdk ada pengganti, maka hanya untuk memberikan advice tentang pertanahan (bukan untuk pembuatan akta).

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 25 April 2011)

PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI DIATAS TANAH HAK MILIK
- Pemberian HGB/Hak Pakai diatas tanah hak milik bukan merupakan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan lahan, tetapi murni untuk tujuan tertentu sebagaimana yang ditetapkan oleh tata kota. Didaftarkan di kantor pertanahan dengan menyerahkan sertipikat Hak Milik dan akta pemberian HGB/Hak Pakai diatas tanah Hak Milik, kemudian kantir pertanahan menerbitkan sertipikat HGB/Hak Pakai itu.

- kalau HGB/Hak Pakai dilakukan di atas tanah negara, maka tidak ada perpanjangannya.
- ada juga hak yang diberikan atas tanah Hak Pengelolaan.
- berbeda dengan HBG/Hak Pakai diatas tanah hak milik, kalau jangka waktu berakhir tidak ada perpanjangan hak tapi dibuat lagi perjanjian baru (akta baru).

- dalam PP 40/1996 ditetapkan berapa lama jangka waktu HGB/Hak pakai yang diberikan atas tanah hak milik (tidak boleh lebih dari jangka waktu yang ditetapkan tetapi kalau kurang boleh).

- besarnya uang imbalan tergantung lamanya jangka waktu HGB/Hak Pakai yang diberikan dan tergantung gedung/bangunan yang didirikan dalam rangka perjanjian itu pada masa akhir perjanjian, dapat diperjanjikan:
1. menjadi milik yang punya tanah,
2. membongkar gedung-gedung tersebut.

- subjek pihak yang dapat punya Hak Pakai lebih banyak dibandingkan yang tercantum dalam UUPA, pihak mana saja yang diberikan tanah hak oleh negara.

- Catur tertib pertanahan :

1. tertib dibidang hukum pertanahan

2. tertib administrasi pertanahan

3. tertib penggunaan tanah

4. tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup

- ada 2 jenis hak yang dapat diberikan pada tanah Hak Milik yaitu HGB/Hak Pakai (salah satu saja) tidak dua-dua nya sekaligus. 1 formulir hanya utk satu jenis hak saja.

- harus dicek planning tata kota tentang tanah tersebut dan sebaiknya dilakukan juga dengan calon pembuat akta.

- apabila yang akan dibebani dengan HGB/HP hanya sebagian, yang dilakukan lebih dulu adalah pengukuran dengan dibuat peta nya.

- akan berlangsung sampai jangka waktu pemebriannya, apabila pemegang Hak Milik meninggal, maka pewarisnya tetap melanjutkan sampai jangka waktu berakhirnya perjanjian.

begitu juga dengan pihak pemegang HGB meninggal maka diteruskan kepada ahli warisnya juga.

pengertian tentang PPAT terdapat dalam :

UU 4/1996 ttg HT

PP 24/1997 ttg PT

PP 37/1998 ttg Peraturan jabatan PPAT.

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 18 April 2011)

ada institusi pemberian HGB/Hak Pakai diatas tanah Hak Milik karena erat kaitannya dengan rencana tata kota yang diadakan oleh pemerintah.

AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA
Kalau ada peristiwa hukum pewarisan, maka nama disertipikat akan tercantum atas nama beberapa orang atas dasar pewarisan (harus didaftarkan di kantor pertanahan yang bersangkutan untuk mendaftarkan peralihan haknya dari si pewaris kepada ahli waris).
- Pembagiannya dapat dilihat di Akta dan Pemisahan Hak Pewarisan (AP2HP).

Dulu : Berdasarkan SKW (Surat Keterangan Hak Mewaris), dapat dilihat siapa yang menjadi ahli waris --> besarnya bagian masing-masing dan apa yang diperoleh oleh ahli waris --> didaftar --> untuk balik nama di kantor pertanahan.

Sekarang sistemnya berbeda, dipecah-pecah :
1. bikin surat pernyataan siapa ahli warisnya
2. bikin akta notaris.
3. membuat keterangan notaris, berupa surat dibawah tangan dibuat dihadapan notaris.
4. pengumuman/pemanggilan debitur atau kreditur.
5. Penghitungan Harta Peninggalan berikut transaksinya.
6. Pembagian masing-masing ahli waris.

PEMBAGIAN HAK BERSAMA
bisa terjadi karena peristiwa hukum pewarisan maupun karena tindakan hukum pembelian bersama, dalam sertipikat tertulis:
1. nama orang-orang berdasarkan pewarisan.
2. nama orang-orang berdasarkan tindakan hukum pembelian bersama.

Perhatikan apabila pemilikan bersama --> apabila pihak tersebut menikah dengan harta campur, maka tidak ada perjanjian kawin, sehingga untuk melakukan tindakan hukum perlu persetujuan dari pasangan menikahnya.

- dalam peraturan jabatan PPAT (PP 37 Tahun 1998)ada pasal yang berkaitan dengan hak bersama, yaitu :
Pasal 4 ayat (1) : kewenangan PPAT membuat akta-akta yang obyeknya terletak di daerah kerja PPAT tersebut.
Pasal 4 ayat (2) : Kecuali akta tukar menukar, pembagian hak bersama dan pemasukan dalam perusahaan, salah satu obyek dapat berada di luar wilayah kerja PPAT (Hanya utk yg obyeknya lebih dari satu).

- Inbreng dan Pembagian Hak Bersama : bisa lebih dari satu obyek atau bisa hanya satu obyek.
pengaruh jumlah obyek ditemui pada banyaknya lembaran akta yang PPAT buat setelah akta itu diselesaikan (Sebanyak jumlah obyek/Untuk penyelesaian balik nama, dikirim ke kantor pertanahan + satu utk pertinggal di kantor PPAT.

- Tempat kedudukan notaris : kabupaten/Kota tapi wilayah kerjanya adalah 1 provinsi, berwenang membuat akta di tempat kedudukannya dan di wilayah kerjanya (beda dg PPAT yg hny berwenang bikin akta di tempat kedudukan PPAT tsb saja).

- dalam sertipikat juga mencantumkan berapa besar bagian masing-masing, terutama dalam pewarisan.Karena dalam pembelian bersama ada kemungkinan pembagian haknya tidak sama besar.
- kalau bagian para pihak sama besar, maka hanya satu kali diungkapkan dalam sertipikat tanah.
- Persetujuan minimal harus dilegalisasi/ dibuat dg akta notaril ---> tdk di waarmerken.
- kalau ada salah satu pihak dapat sebagian hak tertentu, maka pasti ada pihak lain yang dapat sebagiannya lagi, kalau tidak ada yg punya maka belum berakhir kepemilikan bersamanya.

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 11 April 2011)

AKTA INBRENG

- PIHAK PERTAMA adalah orang yang memasukan tanahnya dan akan mendapat imbalan berupa saham.
Lihat Pasal 4 PP 37 Tahun 1998 ayat (1) dan (2).
Pasal 4 ayat (2) pengecualian terhadap akta-akta : tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan, dan pembagian hak bersama, salah satu obyek boleh berada di luar wilayah kerja PPAT dan tidak perlu izin (ada di penjelasan PP).

- PPAT Khusus adalah kepala kantor pertanahan yang ditunjuk karena jabatannya
- PPAT Sementara adalah camat/lurah (ada surat penunjukan, ditunjuk karena jabatannya).
- PPAT Pengganti adalah yang menjalankan tugas jabatan PPAT yang sedang cuti.

Komparisi PT :
- Perhatikan Anggaran Dasar PT harus diminta sampai terakhir sampai penyesuaian dengan peraturan terbaru (dalam hal PT didirikan berdasarkan UU 1/95). Untuk melihat siapa anggota direksi dan kewenangan direksi yang bersangkutan. Apakah harus persetujuan RUPS/Dewan Komisaris, atau persetujuan dari anggota direksi lainnya.

Yang dimasukan dalam akta inbreng tidak terbatas pada satu obyek tapi bisa lebih dari satu obyek.
- Kohir : bukti bayar pajak (surat pajak), dianggap oleh orang awam sbg bukti kepemilikan tanah karena yang punya kohir adalah yang bayar pajak dan pajak dibebankan pada yang punya tanah.

- yang bisa menimbulkan pemilikan hak bersama
1. Pewarisan : peristiwa hukum karena kematian
2. Pembelian bersama : perbuatan hukum karena pembelian bersama

yang harus diperhatikan :
- penyebutan dalam komparisi dan saksi
- dan berapa rangkap yg harus dipersiapkan ---> utk para pihak dibuatkan salinannya tersendiri.

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 21 Maret 2011)

SKMHT

Mulai dari halaman 7.

- Poin (titik) 1 : menimbulkan roya parsial, karena adanya bagian tanah yang dipecah-pecah.

- Poin 2 : sebidang tanah besar, dipecah-pecah menurut masing-masing nilai transaksi. --> ada roya sebagian-sebagian.

*Poin 1 dan 2 adalah optional, penggunaannya tergantung keadaan, yaitu nilai obyek HT nya

- Poin 3 : lazimnya dimasukkan dalam perjanjian, karena obyek HT meliputi tanah, dan apabila ada bangunan maka dapat disewakan.

- Poin 4 : kalau obyek HT ada yg akan diubah, maka terlebih dahulu harus ada persetujuan tertulis dari Pemegang HT.

- Poin 5 : Pemegang HT dapat mengelola obyek HT dengan keputusan Pengadilan Negeri.

sebelum ada UUHT --> obyek HT tidak berpindah ke tangan pemegang HT, dikelola sendiri oleh pemberi HT. Tapi sejak UUHT --> apabila pemberi HT lalai, maka pemegang HT dapat mengelola obyek HT --> mengajukan gugatan ke Pengadilan Negri untuk mengelola obyek HT.

- Poin 6 : HGB, HGU, Hak Paki yaitu hak-hak yang harus diperpanjang atau diperbarui haknya.

di dalam UUHT : Pemegang HT diberi hak untuk minta perpanjangan jangka waktu atas Hak atas tanah yang menjadi obyek HT.

- Poin 7 : apabila ada beberapa orang yang menjadi pemegang HT

- Poin 8 : menjaga kalau ada peringkat-peringkat, pemegang HT perngkat selanjutnya tidak akan dirugikan.

- Poin 9 : pemberi HT melepaskan haknya kepada orang lain --> harus mendapat persetujuan dari pemegang HT.

Lain kalau melepaskan haknya kepada negara terkait kepentingan umum. Ganti rugi yang diberikan negara harus diperuntukkan bagi pemegang HT untuk melunasi utang yang dilunasi oleh Debitur, kalau Debitur sekaligus sebagai pemberi HT. Kalau berbeda, ganti rugi harus diperhitungkan dengan sisa pembayaran yang belum dilunasi.

- Poin 10 : ganti rugi diberikan kepada pemegang HT

- Poin 11 : diberitahukan kepada badan asuransi, bahwa obyek asuransi dijaminkan dengan HT, sehingga apabila terjadi sesuatu dengan obyek HT, ganti rugi diberikan kepada pemegang HT.

Apabila belum diasuransikan, maka harus diasuransikan terlebih dahulu. Polis dipegang oleh pemegang HT, sedangkan premi dbayar oleh pemberi HT.

- Poin 12 : Eksekusi HT

melalui lelang dan penjualan secara bawah tangan asal dipenuhi syarat-syaratnya (Pasal 20 ayat 2 UUHT)

- Poin 13 : lazimnya sertipikat obyek HT dipegang oleh pemberi HT ---> sudah dibubuhi catatan bahwa obyek tersebut dibebani HT --> diserahkan kepada pemegang HT -->Merupakan suatu perlindungan kepada pemegang HT, apabila akan dilakukan eksekusi. Sertipikat obyek HT dan SHT dipegang oleh pemegang HT

- Poin 14 : hal-hal lain yang diperjanjikan sepanjang tidak bertentangan dengan UU, ketertiban umum, dan kesusilaan.

Masa Berlaku SKMHT

Terkait dengan jenis obyek (Pasal 15 UUHT) Disebutkan dibeda-bedakan tentang keadaan obyek HT.

- Obyek HT sudah bersetipikat dan tertulis atas nama pemberi HT : Jangka waktunya1 bulan sejak penandatanganan SKMHT.

- Sudah sertipikat tapi belum atas nama pemberi HT : Jangka waktunya 3 bulan sejak penandatanganan

Hal ini dimungkinkan, karena :

1. AJB nya belum didaftarkan peralihan haknya.

2. yang diperoleh karena pewarisan sehingga belum dibalik nama peralihan haknya.

- belum sama sekali bersertipikat (didaftarkan) : jangka waktunya 3 bulan sejak tanggal penandatanganan akta.

- yang diperoleh berdasarkan jual beli tapi belum balik nama : jangka waktunya 3 bulan sejak tanggal penandatanganan akta.

- Lewat tanggal yang ditetapkan belum juga ada APHT, maka SKMHT menjadi batal dengan sendirinya, apabila ingin dilanjutkan, maka dibuat akta barunya.

- Pada kolom persetujuan --> dikaitkan dengan status pemberi HT

- Dalam SKMHT obyeknya bisa lebih dari satu tapi semuanya terletak di wilayah kerja PPAT.

Cat : pada akta ppat --> dibacakan dan dijelaskan, akta notaris hanya dibacakan saja.

dalam hal Notaris yang membuat SKMHT, tidak perlu mencantumkan wilayah kerja artinya ia berwenang membuat SKMHT dimanapun lokasi obyek HT (di seluruh wilayah RI --> tidak melanggar UUJN)

- Di dalam blanko SKMHT tidak disebutkan bahwa kuasa itu dapat disubstitusikan.

Kuasa dg Hak substitusi : kuasanya dapat dipindahkan ke pihak lain --> tidak berlaku bagi kuasa SKMHT.

Bagaimana apabila PT diwakili dari direksi kepada kepala cabang? maka menurut UUHT itu hanyalah penugasan dari kantor pusat ke kantor cabang, bukan merupakan substitusi.

- Kalau pemberi kuasa terdiri dari 2 orang, yaitu apabila pemilik tanah dan bangunan itu terpisah, maka mereka harus saling tanda tangan pada akta yg sama (satu akta saja).

- Pada waktu hipotik hanya 3 hak saja yang bisa dibebani, yaitu Hak Milik, HGB, HGU.

Tahun 1961 : Hak Pakai termasuk hak yang didaftarkan dan juga merupakan obyek HT.

AKTA INBRENG

Akta pemasukan dalam perusahaan --> perusahaan yg dimaksud adalah Perseroan Terbatas (PT)

UU 40/07 berlaku sejak tgl 16 Agustus 2007, berlaku juga masa penyesuaian bagi akta-akta PT yang sudah ada selama 1 tahun sejak tanggal 16 agustus 2007.

- Untuk PT biasa, minimal modal dasarnya Rp 50.000.000

tapi ada PT-PT sendiri yang modal dasarnya ditetapkan pemerintah, misalnya perbankan (*cat : kalau tdk salah untuk Bank Umum min 3 Miliar, sdngkn utk BPR min 1 Miliar :)). dan asuransi 

- Untuk PT biasa modal dasar yang harus disetor minimal 25% 

- dalam peraturan pertanahan yang dapat punya tanah --> perorangan dan badan hukum perdata, yaitu badan hukum yang sudah mendapat persetujuan AD nya.

Kalau belum disetujui ADnya maka belum menjadi Badan Hukum.

- Selain UUPT perlu diperhatikan juga UU mengenai HGU,HGB, dan Hak Pakai

HGU : 1.WNI, 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia. 3. departemen dan lembaga non departemen, 4. pemerintah daerah, 5. badan-badan keagamaan dan sosial, 6. orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 7. Perwakilan negara asing, 8. perwakilan badan internasional.

Akta Inbreng --> hanya untuk PT yang sudah berbadan hukum. --> diteliti SK Menhukhamnya ttf persetujuan ADnya.

- Untuk menerima suatu bidang tanah ke dalam pemasukan PT :

1. Sudah berbadan hukum

2. HGB,HGU, Hak Pakai

- apakah ada PT yg dpt mempunyai hak milik?
tergantung SK penunjukannya

- Lembaga keagamaan jg bisa punya hak milik.

- tanah wakaf asalnya Hak Milik dan kalau diwakafkan maka tercabut dari peredaran ekonomi (tidak bisa diperjual belikan) lazimnya untuk peribadatan, tanah makam, atau juga untuk panti asuhan yatim piatu --> dengan izin BPN setelah mendengar pertimbangan menteri agama.

Syarat untuk menerima tanah guna mendapat saham dalam perusahaan :

Menurut UUPT :

1. harus disetujui RUPS dan pemberian saham sebesar imbalan pemasukan berupa tanah harus ada penilaian terhadap tanah itu terlebih dahulu untuk dikaitkan dengan nilai nominal saham.

2. saham diambil dari saham protepel yaitu saham yang belum dikeluarkan

Sehingga harus ada persetujuan RUPS dan keputusannya harus diumumkan dalam surat kabar yang terbit ditempat tersebut, jangka waktu 14 hari setelah RUPS diadakan.

Bahan Ujian : Akta, teori, dan kasus pendek utk komparisi

akta hibah, akta tukar menukar, APHT, SMHT, dan teori ttg inbreng.

boleh bawa buku :

Boedi harsono : sejarah dan himpunan UU

Peraturan pelaksanaan jabatan PPAT No 1 tahun 2006 dan yg tahun 2009.

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 14 Maret 2011)

Lanjutan dari APHT

Titik (poin) 13 : di HT ada 2 sertipikat :

1. sertipikat hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan atas nama pemberi HT

2. sertipikat yang dikeluarkan oleh kantor BPN setelah akta didaftarkan --> keluar sertipikat HT : untuk melindungi kreditur pemegang HT, Untuk melaksanakan eksekusi bilamana perlu.

Titik (poin) 14 : jika masih ada yang diperjanjikan, tidak boleh bertentangan dengan ketertiban umum, undang-undang, dan kesusilaan.

Pasal 3 : yg jd kreditur yg diberi HT

Untuk PT : lihat AD nya, apakah PT jika menerima HT harus mendapat persetujuan dari komisaris, dll atau komisaris utama (jika lebih dari satu komisaris).

Pasal 4 : pemilihan domisili, Pengadilan Negeri tempat wilayah kerja PPAT.

Pasal 5 : dibebankan kepada debitur/ pemberi HT, tapi bisa pihak ketiga --> lazimnya pihak pertama

persetujuan --> bagi pemberi HT atau dari pihak pertama.

komisaris bisa persetujuan tertulis (disebutkan di komparisi), contoh :

- Untuk tindakan hukum di bawah ini telah mendapat persetujuan dari Dewan Komisaris perseroannya, dengan surat tanda persetujuan tanggal....bermeterai cukup, yang dilekatkan pada akta ini yang disimpan oleh saya PPAT.

di kolom persetujuan jadi ada 2 yang memberikan persetujuan :

1. istri/suami dari pihak pertama.

2. komisaris utama dari PT... selaku pihak kedua, yaitu...(apabila komisaris utama yang memberikan persetujuan datang menghadap)

Definisi PPAT :

UU 4/96 (UUHT) --> Pasal 1 angka 4

PP 24/97 (PT) --> Psl 1 angka 24

PP 37/98 (Peraturan jabatan PPAT) --> Pasal 1 angka 1

Pasal 1 angka 4 UUHT

- Hak yg bisa dibebankan pada hak atas tanah :

1. HT

2. Hak lainnya (misalnya pemberian HGB/Hak Pakai atas tanah Hak Milik)

Pasal 1 angka 24 PP 24/97 : untuk membuat akta-akta tanah tertentu (Pasal 2 ayat 2)

PPAT pada waktu mendaftarkan akta wajib melampirkan satu salinan akta APHT itu kepada BPN untuk pembuatan sertipikat Hak Tanggungan (SHT) --> diparaf oleh PPAT --> dilegalisir oleh kepala BPN untuk dijadikan bagian dari SHT --> Pasal 114, pasal 115, pasal 116, pasal 117 peraturan menteri negara agraria atau KBPN Nomor 3 tahun 1997.

- kepala BPN dalam melakukan pendaftaran tanah dibantu oleh PPAT

Akta Kuasa membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

- HT dapat diberikan langsung oleh debitur sendiri atau pihak ketiga yang melunasi utang debitur --> dengan menghadap PPAT langsung dan membuat APHT.

bila pemberi HT tidak dapat hadir pada waktu pembuatan HT, maka dapat dibuat SKMHT 

- yang perlu diketahui :

objek HT bisa lebih dari satu, tapi harus terletak dalam satu wilayah kabupaten atau kota yang merupakan daerah kerja PPAT.

- Sebelum ada UUHT --> kuasa untuk membebankan HT (Hipotik) --> HT dengan janji-janji hipotik --> maka dulu kuasa hipotik dibuat oleh notaris, setelah ada UUHT maka yang berwenang membuat SKMHT bukan hanya notaris tapi juga PPAT.

bedanya :

- kalau PPAT yang buat SKMHT harus sebut daerah kerjanya

- kalau Notaris yang buat SKMHT tidak perlu diisi wilayah kerjanya, formulir tetap formulir yang disediakan. tapi hal ini jarang terjadi dalam praktek, karena kalau untuk tanah umumnya dibuat oleh PPAT.

Objek dari SKMHT bisa lebih dari satu --> harus terletak semuanya dalam daerah kerja PPAT.

- SKMHT --> sekali dibuat, ditanda tangani 2 rangkap.

rangkap 1 untuk pertinggal di kantor PPAT

rangkap 2 disampaikan ke kantor BPN untuk dasar membuat APHT nya.

(Baru antara pemberi HT/debitur dengan penerima HT/kreditur)

- dengan demikian maka pembuatan APHT yang didasarkan pada adanya SKMHT penghadapnya hanya satu orang, yaitu kreditur (yang diberi kuasa) yang menghadap adalah pihak yang berwenang mewakili kreditur.

di dalam APHT :

biasanya diwakili direktur

Tuan....dst, dan dalam hal ini selaku Direktur dari PT BANK MANDIRI TBK, berkedudukan di Jakarta Selatan, yang anggaran dasarnya disahkan tanggal 2 Oktober 1998, yang perubahannya sudah diumumkan dalam...sesuai kewenangan dalam Pasal...(biasanya Pasal 11 Anggaran Dasar).

- dan berdasarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tanggal... Nomor... dibuat dihadapan .....PPAT di Jakarta Selatan sebagai wakil dari dan dengan demikian bertindan untuk dan atas nama..... (pemberi HT) selaku pihak pertama.

APHT yang didasarkan pada adanya SKMHT, penghadapnya hanya 1 orang --> yaitu yang diberi kuasa yaitu kreditur/ penerima HT.

-PPAT --> SK Kepala BPN

- Notaris --> SK Menhukham RI ---> daerah kerja dicoret, sedangkan alamat kantor diisi.

Notaris dapat membuat SKMHT dimanapun letak obyek HT itu.

Perjanjian Kreditnya apabila dibuat oleh Notaris lain, maka salinan resminya harus diperlihatkan kepada PPAT.

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 7 Maret 2011)

AKTA PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN (APHT)

Hak Tanggungan --> yang menjamin bisa debiturnya sendiri atau pihak ketiga yang menjadi penjamin (Pihak Pertama)

Pihak Kedua --> penerima HT atau kreditur.

Pada halaman ketiga setelah kata-kata : "Para Penghadap dikenal oleh saya PPAT, Para pihak menerangkan :

- bahwa oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama selaku Debitur yang menjamin utangnya sendiri."

- bahwa oleh pihak pertama dan kedua selaku debitur....

-Perjanjian utang piutang bisa dibuat dengan :

a. akta notaris --> kalau dibuat oleh PPAT dalam kedudukan selaku Notaris, maka salinannya tidak perlu diperlihatkan.

b. akta bawah tangan --> disebutkan dibuat di kantor Bank mana...

dalam hal ini akta bawah tangannya bisa dilegalisasi atau diwaarmerking.

- jumlah utang debitur, dilihat di surat utang. Maksud berdasarkan perjanjian utang piutang lebih dulu --> ada bunga, sanksi, denda.

Akta penjaminan utang bersifat Accessoir, yaitu perjanjian tambahan, yg harus ada perjanjian pokoknya.

- Nilai tanggungan --> tetap lebih besar daripada jumlah utang dan biaya-biaya lain yang mungkin dibayar, biasanya 10% diatas jumlah utang atau maksimal 15% diatas jumlah utang.

Nilai tanggungan ada klasifikasinya atau peringkatnya, dihubungkan kepada nilai obyek yang dijaminkan --> nilai obyeknya lebih besar dari biaya jaminannya. --> darimana dapat menilai harga obyek, jika berupa tanah dan bangunan? dari NJOP pada PBB nya.

- PPAT juga membantu dalam bidang keuangan negara, karena memeriksa PBB, dll.

- di dalam APHT obyek bisa satu atau lebih dari satu, asalkan ia terletak dalam satu wilayah kerja pendaftaran tanah (wilayah kerja PPAT yang bersangkutan).---> berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS).

- yang diperoleh oleh pemegang hak berdasarkan :

Akta Jual Beli Nomor....Tanggal....dibuat di hadapan....PPAT di Jakarta.

- keperluan sertipikat dan bukti pemilikan yang diserahkan kepada PPAT :

1. Untuk pendaftaran hak --> apakah ada pendaftaran hak/ pendaftaran peralihan hak. Dilihat obyeknya, bisa sertipikat atas nama pemberi HT.

2. Untuk pendaftaran peralihan hak  --> apakah ada pendaftaran hak/ pendaftaran peralihan hak. dilihat obyeknya, bisa sertipikat atas nama pemberi HT.

3. Untuk Pendaftaran Hak Tanggungan

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997

- Pasal 114 --> Pemberian HT sudah atas nama pemberi HT

- Pasal 115 --> belum balik nama

- Pasal 116 --> HT sebagian.

- Pasal 117 --> bekas milik adat yang belum terdaftar.

- Kalau dua obyek :

Pemberian Hak Tanggungan tersebut di atas meliputi juga :

a. sepanjang mengenai tanah Hak Milik Nomor..... sebagaimana tersebut di atas, meliputi pula......dst Bangunan, listrik...watt, telpon dengan nomor sambungan...., yang mempunyai Izin Mendirikan Bangunan dari instansi yang berwajib tanggal... nomor....

b. sepanjang mengenai Hak Guna Bangunan :

meliputi sebuah bangunan gudang.

- Apabila salah satu obyek HMSRS :

Meliputi juga :

1. Hak atas benda bersama

2. Hak atas bagian bersama

3. Hak atas tanah bersama.

Penjelasan pasal-pasal dalam APHT

Pasal 1 --> PPAT dapat mengetahui atau menjamin, karena telah melakukan pengecekan sertipikat lebih dulu, sebelum membuat akta. Pengecekan dilakukan di kantor pertanahan, dimana tanah terdaftar.

Pasal 2 :

Poin (Titik) 1 : berkenaan dengan HT yang diberikan atas beberapa hak, baik hak atas tanah maupun HMSRS, berlaku untuk situasi yang obyek HT nya terdiri lebih dari satu hak dan tiap-tiap hak yang dijadikan obyek HT dinilai harganya berapa.

Jika utang sebesar nilai obyek 1 dilunasi, maka obyek 1 yang pertama dilakukan adalah pembebasan, maka dilakukan roya parsial sebagian ---> tergantung kesepakatan para pihak.

- Roya parsial baru berlaku dengan adanya UUHT.

(Poin 1 ini merupakan pilihan/optional pemberlakuannya)

Poin 2 : obyeknya satu tetapi tanahnya luas sekali, dipecah per bagian-bagian, berlaku juga roya parsial (satu bidang tanah besar dipecah-pecah dengan memberikan nilai tanah yang dipecah tersebut berapa.

(Poin 2 juga optional = belum tentu diberlakukan)

Poin 3 : biasanya diberlakukan, supaya pemberi HT tidak menyewakan obyek HT kepada pihak lain atau sebelum pemberi HT, obyek tersebut sudah disewakan dan diberitahukan kepada penerima HT --> dilihat melalui surat sewa menyewanya.

Poin 4 : perlu diberlakukan, supaya pemberi HT tidak merubah fungsinya yang bisa menurunkan nilai obyek HT.

Poin 5 : cidera janji --> dalam hal pembayaran utangnya. Cidera janji juga meliputi perawatan obyek HT. Obyek HT tidak lepas dari pegangan pemilik obyek HT. Kalau pembayarannya terlambat, maka pemegang HT yg berwenang dapat mengajukan permohonan ke Pengadilan Negeri untuk diberi izin untuk mengelola obyek HT tersebut.

kalau hipotik --> obyek hipotik tidak lepas dari pemegang pemilik obyek hipotik.

Poin 6 : bahwa pemegang HT peringkat pertama, mempunyai kewenangan untuk menjual tanpa persetujuan terlebih dahulu pemegang obyek HT (pihak pemberi HT).

- Selain lelang, ada penjualan di bawah tangan.

Poin 7 : bilamana ada pemegang HT berikutnya, ada lebih dari satu pihak yang menjadi kreditur (tidak berlaku selamanya) --> poin ini optional tergantung pemegang HT nya ada berapa.

cat : utk poin-poin yg tdk diberlakukan harus DICORET.

Poin 8 : harus dimasukkan untuk menjamin tidak ada pihak yang dirugikan.

Poin 9 : kalau dicabut haknya untuk kepentingan umum atau obyek HT dilepaskan haknya untuk pihak pertama, semua ini untuk keperluan yang mendesak, misalnya untuk membangun jalan atau proyek pembangunan pemerintah, ada penggantian, maka uang penggantiannya digunakan untuk pelunasan dari Debitur kepada Kreditur. Apabila uang penggantian lebih besar maka Kreditur hanya mengambil sebanyak atau sebesar haknya guna pelunasan piutangnya, yang selebihnya tetap milik si Debitur.

Poin 10 : mengenai asuransi, kreditur menghendaki barang yang dijaminkan itu harus diasuransikan. Polis disimpan oleh pihak kedua, pihak pertama membayar premi.

Poin 11 : mencegah jangan sampai tanah yang dijaminkan itu habis haknya. Misalnya HGB masa berlakunya habis jadi tanah negara, tanah negara tidak bisa dijaminkan sehingga penerima HT (Kreditur/Pihak Kedua) diberi kuasa agar hak tanah itu tetap eksis atas biaya pihak pertama.

Poin 12 : diberi kesempatan untuk melihat dan meneliti obyek HT dan segera mengosongkan kepada pihak kedua atau pihak yang ditunjuk (calon pembeli).

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 21 Februari 2011)

Pasal 98 KBPN Nomor 37 tahun 1999 -----> izin harus diperoleh terlebih dahulu sebelum akta ditanda tangani (utk hak atas tanah yang pengalihannya memerlukan izin intansi tertentu).

HIBAH 

Pasal 1666 KUHPerdata ----> pengertian dari hibah.

----> dengan mana seseorang semasa hidupnya dengan tidak dapat ditarik kembali menyerahkan sesuatu kepada penerima hibah yang menegaskan (dinyatakan dengan tegas) penerima hibah itu, yang diberikan secara cuma-cuma.

Pemberian hibah itu dilangsungkan diantara orang yang masih hidup, barangnya tertentu, dalam bentuk persetujuan dan cuma-cuma (tidak ada tagen prestasi* cb dicek penulisannya sdh bnr atau blm ya).

dengan tegas yang diberi hibah menyatakan menerima hibah itu.

Pasal 1667 ---> hanya untuk benda-benda yang sudah ada.

Penerimaan hibah dinyatakan dengan tegas pada saat akta itu dibuat, baik oleh si pemberi dan penerima hibah maupun kuasanya----> harus berdasarkan kuasa.

Kuasa untuk mewakili yang diberi hibah harus dengan akta otentik. (cari pasalnya di BW)

- Di dalam hibah tanah ----> sudah ada di dalam aktanya bahwa kedua pihak harus saling berhadapan, karena akan langsung dilakukan akad jual beli.

Hibah akta Notaris ----> benda lain selain tanah. Kalau tanah harus di PPAT.

Pasal 1683 : jika tempat antara penerima dan pemberi hibah berbeda.

Contoh : Pemberi Hibah berada di Jakarta, menghadap kepada Notaris di Jakarta membuat akta pemberian hibah, keluar salinan resminya dikirim ke tempat penerima hibah yang berada di Manado, penerima hibah menghadap Notaris di Manado, membuat akta penerimaan hibah, keluar salinan resminya, dikirim ke Notaris di Jakarta ----> pengiriman salinan akta penerimaan hibah tersebut harus dilakukan selama pemberi hibah masih hidup.

- Jika yang diberi hibah anak yang masih dibawah umur?

maka diwakili oleh orang tua yang menjalankan kekuasaan sebagai orang tua, yaitu ayahnya, jika ayahnya meninggal maka diwakili oleh orang tua yang hidup terlama.

- Apabila sudah meninggal keduanya, maka diterima oleh wali.

catatan : apabila penerima hibah orang yang dibawah perwalian/ pengampuan harus dengan kuasa pengadilan (cari pasalnya di BW).

- Batasan-batasan melakukan hibah :

- dalam perkawinan antara suami-isteri tidak boleh dilakukan hibah, kecuali pemberian barang-barang yang tidak terlalu mahal (pasal 1678).---> antara suami istri jg tdk boleh terjadi jual beli. Termasuk jika menikah dengan Perjanjian Kawin.

- Jangka waktu untuk menyampaikan akta PPAT adalah 7 hari kerja setelah penandatanganan akta.

Pihak 1 --> orang yg memberi hibah

Pihak 2 --> orang yg menerima hibah

Kedudukan ----> jika mewakili orang lain

----> jika persetujuan dibutuhkan, maka dapat diberikan dengan cara turut hadir atau melalui surat persetujuan (dapat notaril atau bawah tangan yg dilegalisasi)---> harus ditulis dalam komparisi.

----> pemberi hibah tidak sempat datang diwakili oleh kuasa, maka kuasanya harus dengan akta otentik.

- jika yang diberi hibah suatu badan hukum? maka hanya dapat punya HGB, HGU, Hak Pakai. (kecuali termasuk badan hukum yg dpt mempunyai hak milik).

Objek hibah terdiri dari hak milik HGU,HGB, Hak pakai, merupakan keseluruhan yang ada dalam sertipikat, sebagian haknya saja, belum bersertipikat harus diukur terlebih dahulu (tdk blh menyebutkan luas lebih kurang) tanah bekas HMA (Jg hrs minta pengukuran lbh dulu ke BPN), HMSRS.

Akta hibah---> hanya untuk satu objek hibah saja.

- juga diperhatikan apakah diatas tanah yang dihibahkan tersebut ada bangunan, tanaman, pohon-pohon berharga, dll.

utk HMSRS lihat akta pemilikannya.

- memeriksa sertipikat ke kantor BPN dimana tanahnya terdaftar.

- kalau bekas HMA tdk boleh luas lebih kurang.

Pegertian Pasal 1 pada akta hibah PPAT :

Sejak tanda tangan akta, objek (hak kepemilikan) sudah menjadi milik pihak kedua (baru berlaku internal antara pihak pertama dan pihak kedua), di daftarkan lagi ke BPN untuk memenuhi azas publisitas supaya diketahui oleh umum, jika sudah didaftarkan maka baru dapat berlaku untuk pihak ketiga.

pendaftaran selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak selesainya penandatanganan akta.

Pasal 2 : Objek Hibah ----> diterima apa adanya

Vrywaring ---> dijaminkan apa adanya.

izin pemindahan hak ---> Pasal 98 PP 24 tahun 1997

Hak Pengelolaan ---> tdk perlu izin tetapi perlu ditanya pada klien, di atas tanah negara atau pemilik HPL? Kalau pemilik HPL maka setiap peralihan atau pemindahan harus dengan persetujuan pemegang HPL dan ditunjukkan kepada PPAT langsung dan pada waktu menyampaikan berkas harus dilampirkan persetujuan/ izin dari pemegang HPL tersebut.----> ada biayanya.

hal yg hrs diperhatikan :

-tdk melanggar ketertiban umum

-tidak melanggar UU

-tidak melanggar kesusilaan.

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 14 Februari 2011)

Akta Tukar Menukar

Dasar kewenangan PPAT untuk membuat akta-akta berkenaan hak milik atas tanah/ Hak milik atas satuan rumah susun yang lokasinya harus berada di wilayah jabatan PPAT (Pasal 4 ayat 1).

PPAT berwenang membuat aktanya asalkan salah satu objek dari akta tersebut berada dalam wilayah kerjanya (Pasal 4 ayat 2) --------> tukar menukar, inbreng, dan pembagian hak bersama.

Hak bersama dapat timbul karena apa?

Hak bersama : satu benda dimiliki bersama-sama

Karena tindakan (perbuatan hukum) -----> membeli secara bersama-sama
karena peristiwa hukum -------> pewarisan

tukar menukar -----> objeknya pasti lebih dari satu

Lembar pertama akta ppat ------> untuk bertinggal PPAT
Lembar kedua akta ppat -------> kantor BPN untuk disampaikannya peralihan hak.

renvooi pada akta PPAT -----> kalau coretan tidak perlu ada pengesahan pada margin kiri, yang dibikin renvooi pengesahan pada margin kiri yaitu tambahn dan coretan dengan penggantian.
Tidak ada perhitungan jumlah renvooi pada akhir akta.
Tidak ada pukul/ jam pembuatan akta.

PPAT Sementara ------> camat dan lurah
wilayah kerja PPAT ada dua kemungkinan :
1. Kabupaten
2. Kotamadya

Kedewasaan dalam PPAT -----> 21 Tahun atau sudah menikah
kedewasaan dalam akta notaris ------> 18 Tahun atau sudah menikah

cara memberikan persetujuan :
1. dengan ikut datang menghadap kepada PPAT dan menandatangani aktanya
2. dengan persetujuan tertulis, yaitu melalui akta notaril, akta bawah tangan yang dilegalisasi

Para penghadap dikenal oleh PPAT ada 3 alternatif :
1. kenal
2. diperkenalkan
3. kedua-duanya tidak dikenal

Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 7 Februari 2011)

Buku-buku yang digunakan :

- Boedi Harsono ( Himpunan UU dan sejarahnya)

- blanko akta-akta yang dibuat oleh PPAT (minimal 2 FC dari tiap jenis akta yang dibuat)

Peraturan Jabatan

Notaris : UUJN No 30 tahun 2004

PPAT : PP No. 37 Tahun 1998

Peraturan pelaksanaan KBPN No. 4 Tahun 1999

Peraturan pelaksanaan KBPN No. 1 Tahun 2006 berlaku 16 Mei 2006

kemudian diubah lagi dengan KBPN No 23 tahun 2009 tanggal 26 oktober 2009

Dulu PPAT tidak diambil sumpah jabatan, sekarang PPAT wajib diambil sumbah jabatan sebelum melaksanakan jabatannya.

RIWAYAT PPAT

UUPA Pasal 19 ayat (1), PP 10 Tahun 1961 Pasal 19 Tentang Pendaftaran Tanah diganti dengan PP no 24 Tahun 1997.

Peraturan Menteri Agraria nomor 10 tahun 1961 tentang penunjukan pejabat yang dimaksudkan dalam pasal 19 PP Nomor 10 tahun 1961 serta hak dan kewajibannya.

Keputusan Menteri dalan Negeri nomor SK 19/DDA/1971 tentang pembentukan panitia ujian Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan adanya ujian maka akan ada peningkatan mutu, peraturan ini berisi syarat-syarat untuk diuji dan diangkat sebagai PPAT.

Pasal 5 ayat (1) syarat-syarat yang dapat menempuh ujian PPAT

Wakil notaris yang diangkat oeh departemen kehakiman adalah orang yang sudah menempuh dan lulus pendidikan Notariat tingkat 2.

Camat jika sudah pensiun boleh mengikuti ujian PPAT.

Sekarang SK dari KBPN, dulu Mendagri c.q. direktur jendral Agraria

BPN didirikan dengan KEPPRES RI No 26 tahun 1988 tanggal 19 juli 1988

Batas usia PPAT

a. semula menjabat tanpa batas umur

b. dengan keputusan kepala BPN Nomor 5 tahun 1989 tanggal 13 april 1989 :

- batas usia PPAT ditetapkan 65 tahun

c. dan sekarang dengan PP No. 37 tahun 1998 tentang peraturan jabatan PPAT ditetapkan :

1. untuk dapat diangkat menjadi PPAT berusia sekurang-kurangnya 30 tahun (Pasal 6 huruf b)

2. berhenti menjadi PPAT karena telah mencapai usia 65 tahun (Pasal 8 ayat (1) huruf b)

Tentang sumpah jabatan :

1. semula tidak ada kewajiban untuk mengangkat sumpah jabatan.

2. dengan peraturan Mendagri Nomor 2 tahun 1977 tentang kewajiban mengucapkan sumpah jabatan bagi PPAT :

a. bagi PPAT yang diangkat secara khusus : di depan Gubernur

b. bagi PPAT Camat : di depan bupati / walikotamadya

3. dengan PP 37 Tahun 1998

Pasal 15 ayat (1) dan ayat (2)

PPAT Sementara : camat atau kepala desa

PPAT Khusus : dijabat oleh kepala BPN

Azas resi prositas : azas pemberian layanan timbal balik yang sama atas pertimbangan mendagri berdasarkan laporan perwakilan yang ada di Indonesia. Tidak memungut honorarium atas akta yang dibuatnya.

Negara lain memberikan pelayanan kepada Indonesia untuk mendapatkan tanah di negara tersebut, dengan azas ini maka indonesia juga membantu negara lain untuk mendapatkan tanah di Indonesia. misalnya untuk membangun gedung kedutaan besar.