Catatan Pembuatan Akta PPAT (Tgl 21 Maret 2011)

SKMHT

Mulai dari halaman 7.

- Poin (titik) 1 : menimbulkan roya parsial, karena adanya bagian tanah yang dipecah-pecah.

- Poin 2 : sebidang tanah besar, dipecah-pecah menurut masing-masing nilai transaksi. --> ada roya sebagian-sebagian.

*Poin 1 dan 2 adalah optional, penggunaannya tergantung keadaan, yaitu nilai obyek HT nya

- Poin 3 : lazimnya dimasukkan dalam perjanjian, karena obyek HT meliputi tanah, dan apabila ada bangunan maka dapat disewakan.

- Poin 4 : kalau obyek HT ada yg akan diubah, maka terlebih dahulu harus ada persetujuan tertulis dari Pemegang HT.

- Poin 5 : Pemegang HT dapat mengelola obyek HT dengan keputusan Pengadilan Negeri.

sebelum ada UUHT --> obyek HT tidak berpindah ke tangan pemegang HT, dikelola sendiri oleh pemberi HT. Tapi sejak UUHT --> apabila pemberi HT lalai, maka pemegang HT dapat mengelola obyek HT --> mengajukan gugatan ke Pengadilan Negri untuk mengelola obyek HT.

- Poin 6 : HGB, HGU, Hak Paki yaitu hak-hak yang harus diperpanjang atau diperbarui haknya.

di dalam UUHT : Pemegang HT diberi hak untuk minta perpanjangan jangka waktu atas Hak atas tanah yang menjadi obyek HT.

- Poin 7 : apabila ada beberapa orang yang menjadi pemegang HT

- Poin 8 : menjaga kalau ada peringkat-peringkat, pemegang HT perngkat selanjutnya tidak akan dirugikan.

- Poin 9 : pemberi HT melepaskan haknya kepada orang lain --> harus mendapat persetujuan dari pemegang HT.

Lain kalau melepaskan haknya kepada negara terkait kepentingan umum. Ganti rugi yang diberikan negara harus diperuntukkan bagi pemegang HT untuk melunasi utang yang dilunasi oleh Debitur, kalau Debitur sekaligus sebagai pemberi HT. Kalau berbeda, ganti rugi harus diperhitungkan dengan sisa pembayaran yang belum dilunasi.

- Poin 10 : ganti rugi diberikan kepada pemegang HT

- Poin 11 : diberitahukan kepada badan asuransi, bahwa obyek asuransi dijaminkan dengan HT, sehingga apabila terjadi sesuatu dengan obyek HT, ganti rugi diberikan kepada pemegang HT.

Apabila belum diasuransikan, maka harus diasuransikan terlebih dahulu. Polis dipegang oleh pemegang HT, sedangkan premi dbayar oleh pemberi HT.

- Poin 12 : Eksekusi HT

melalui lelang dan penjualan secara bawah tangan asal dipenuhi syarat-syaratnya (Pasal 20 ayat 2 UUHT)

- Poin 13 : lazimnya sertipikat obyek HT dipegang oleh pemberi HT ---> sudah dibubuhi catatan bahwa obyek tersebut dibebani HT --> diserahkan kepada pemegang HT -->Merupakan suatu perlindungan kepada pemegang HT, apabila akan dilakukan eksekusi. Sertipikat obyek HT dan SHT dipegang oleh pemegang HT

- Poin 14 : hal-hal lain yang diperjanjikan sepanjang tidak bertentangan dengan UU, ketertiban umum, dan kesusilaan.

Masa Berlaku SKMHT

Terkait dengan jenis obyek (Pasal 15 UUHT) Disebutkan dibeda-bedakan tentang keadaan obyek HT.

- Obyek HT sudah bersetipikat dan tertulis atas nama pemberi HT : Jangka waktunya1 bulan sejak penandatanganan SKMHT.

- Sudah sertipikat tapi belum atas nama pemberi HT : Jangka waktunya 3 bulan sejak penandatanganan

Hal ini dimungkinkan, karena :

1. AJB nya belum didaftarkan peralihan haknya.

2. yang diperoleh karena pewarisan sehingga belum dibalik nama peralihan haknya.

- belum sama sekali bersertipikat (didaftarkan) : jangka waktunya 3 bulan sejak tanggal penandatanganan akta.

- yang diperoleh berdasarkan jual beli tapi belum balik nama : jangka waktunya 3 bulan sejak tanggal penandatanganan akta.

- Lewat tanggal yang ditetapkan belum juga ada APHT, maka SKMHT menjadi batal dengan sendirinya, apabila ingin dilanjutkan, maka dibuat akta barunya.

- Pada kolom persetujuan --> dikaitkan dengan status pemberi HT

- Dalam SKMHT obyeknya bisa lebih dari satu tapi semuanya terletak di wilayah kerja PPAT.

Cat : pada akta ppat --> dibacakan dan dijelaskan, akta notaris hanya dibacakan saja.

dalam hal Notaris yang membuat SKMHT, tidak perlu mencantumkan wilayah kerja artinya ia berwenang membuat SKMHT dimanapun lokasi obyek HT (di seluruh wilayah RI --> tidak melanggar UUJN)

- Di dalam blanko SKMHT tidak disebutkan bahwa kuasa itu dapat disubstitusikan.

Kuasa dg Hak substitusi : kuasanya dapat dipindahkan ke pihak lain --> tidak berlaku bagi kuasa SKMHT.

Bagaimana apabila PT diwakili dari direksi kepada kepala cabang? maka menurut UUHT itu hanyalah penugasan dari kantor pusat ke kantor cabang, bukan merupakan substitusi.

- Kalau pemberi kuasa terdiri dari 2 orang, yaitu apabila pemilik tanah dan bangunan itu terpisah, maka mereka harus saling tanda tangan pada akta yg sama (satu akta saja).

- Pada waktu hipotik hanya 3 hak saja yang bisa dibebani, yaitu Hak Milik, HGB, HGU.

Tahun 1961 : Hak Pakai termasuk hak yang didaftarkan dan juga merupakan obyek HT.

AKTA INBRENG

Akta pemasukan dalam perusahaan --> perusahaan yg dimaksud adalah Perseroan Terbatas (PT)

UU 40/07 berlaku sejak tgl 16 Agustus 2007, berlaku juga masa penyesuaian bagi akta-akta PT yang sudah ada selama 1 tahun sejak tanggal 16 agustus 2007.

- Untuk PT biasa, minimal modal dasarnya Rp 50.000.000

tapi ada PT-PT sendiri yang modal dasarnya ditetapkan pemerintah, misalnya perbankan (*cat : kalau tdk salah untuk Bank Umum min 3 Miliar, sdngkn utk BPR min 1 Miliar :)). dan asuransi 

- Untuk PT biasa modal dasar yang harus disetor minimal 25% 

- dalam peraturan pertanahan yang dapat punya tanah --> perorangan dan badan hukum perdata, yaitu badan hukum yang sudah mendapat persetujuan AD nya.

Kalau belum disetujui ADnya maka belum menjadi Badan Hukum.

- Selain UUPT perlu diperhatikan juga UU mengenai HGU,HGB, dan Hak Pakai

HGU : 1.WNI, 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia. 3. departemen dan lembaga non departemen, 4. pemerintah daerah, 5. badan-badan keagamaan dan sosial, 6. orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 7. Perwakilan negara asing, 8. perwakilan badan internasional.

Akta Inbreng --> hanya untuk PT yang sudah berbadan hukum. --> diteliti SK Menhukhamnya ttf persetujuan ADnya.

- Untuk menerima suatu bidang tanah ke dalam pemasukan PT :

1. Sudah berbadan hukum

2. HGB,HGU, Hak Pakai

- apakah ada PT yg dpt mempunyai hak milik?
tergantung SK penunjukannya

- Lembaga keagamaan jg bisa punya hak milik.

- tanah wakaf asalnya Hak Milik dan kalau diwakafkan maka tercabut dari peredaran ekonomi (tidak bisa diperjual belikan) lazimnya untuk peribadatan, tanah makam, atau juga untuk panti asuhan yatim piatu --> dengan izin BPN setelah mendengar pertimbangan menteri agama.

Syarat untuk menerima tanah guna mendapat saham dalam perusahaan :

Menurut UUPT :

1. harus disetujui RUPS dan pemberian saham sebesar imbalan pemasukan berupa tanah harus ada penilaian terhadap tanah itu terlebih dahulu untuk dikaitkan dengan nilai nominal saham.

2. saham diambil dari saham protepel yaitu saham yang belum dikeluarkan

Sehingga harus ada persetujuan RUPS dan keputusannya harus diumumkan dalam surat kabar yang terbit ditempat tersebut, jangka waktu 14 hari setelah RUPS diadakan.

Bahan Ujian : Akta, teori, dan kasus pendek utk komparisi

akta hibah, akta tukar menukar, APHT, SMHT, dan teori ttg inbreng.

boleh bawa buku :

Boedi harsono : sejarah dan himpunan UU

Peraturan pelaksanaan jabatan PPAT No 1 tahun 2006 dan yg tahun 2009.