AKTA PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN (APHT)
Hak Tanggungan --> yang menjamin bisa debiturnya sendiri atau pihak ketiga yang menjadi penjamin (Pihak Pertama)
Pihak Kedua --> penerima HT atau kreditur.
Pada halaman ketiga setelah kata-kata : "Para Penghadap dikenal oleh saya PPAT, Para pihak menerangkan :
- bahwa oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama selaku Debitur yang menjamin utangnya sendiri."
- bahwa oleh pihak pertama dan kedua selaku debitur....
-Perjanjian utang piutang bisa dibuat dengan :
a. akta notaris --> kalau dibuat oleh PPAT dalam kedudukan selaku Notaris, maka salinannya tidak perlu diperlihatkan.
b. akta bawah tangan --> disebutkan dibuat di kantor Bank mana...
dalam hal ini akta bawah tangannya bisa dilegalisasi atau diwaarmerking.
- jumlah utang debitur, dilihat di surat utang. Maksud berdasarkan perjanjian utang piutang lebih dulu --> ada bunga, sanksi, denda.
Akta penjaminan utang bersifat Accessoir, yaitu perjanjian tambahan, yg harus ada perjanjian pokoknya.
- Nilai tanggungan --> tetap lebih besar daripada jumlah utang dan biaya-biaya lain yang mungkin dibayar, biasanya 10% diatas jumlah utang atau maksimal 15% diatas jumlah utang.
Nilai tanggungan ada klasifikasinya atau peringkatnya, dihubungkan kepada nilai obyek yang dijaminkan --> nilai obyeknya lebih besar dari biaya jaminannya. --> darimana dapat menilai harga obyek, jika berupa tanah dan bangunan? dari NJOP pada PBB nya.
- PPAT juga membantu dalam bidang keuangan negara, karena memeriksa PBB, dll.
- di dalam APHT obyek bisa satu atau lebih dari satu, asalkan ia terletak dalam satu wilayah kerja pendaftaran tanah (wilayah kerja PPAT yang bersangkutan).---> berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS).
- yang diperoleh oleh pemegang hak berdasarkan :
Akta Jual Beli Nomor....Tanggal....dibuat di hadapan....PPAT di Jakarta.
- keperluan sertipikat dan bukti pemilikan yang diserahkan kepada PPAT :
1. Untuk pendaftaran hak --> apakah ada pendaftaran hak/ pendaftaran peralihan hak. Dilihat obyeknya, bisa sertipikat atas nama pemberi HT.
2. Untuk pendaftaran peralihan hak --> apakah ada pendaftaran hak/ pendaftaran peralihan hak. dilihat obyeknya, bisa sertipikat atas nama pemberi HT.
3. Untuk Pendaftaran Hak Tanggungan
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997
- Pasal 114 --> Pemberian HT sudah atas nama pemberi HT
- Pasal 115 --> belum balik nama
- Pasal 116 --> HT sebagian.
- Pasal 117 --> bekas milik adat yang belum terdaftar.
- Kalau dua obyek :
Pemberian Hak Tanggungan tersebut di atas meliputi juga :
a. sepanjang mengenai tanah Hak Milik Nomor..... sebagaimana tersebut di atas, meliputi pula......dst Bangunan, listrik...watt, telpon dengan nomor sambungan...., yang mempunyai Izin Mendirikan Bangunan dari instansi yang berwajib tanggal... nomor....
b. sepanjang mengenai Hak Guna Bangunan :
meliputi sebuah bangunan gudang.
- Apabila salah satu obyek HMSRS :
Meliputi juga :
1. Hak atas benda bersama
2. Hak atas bagian bersama
3. Hak atas tanah bersama.
Penjelasan pasal-pasal dalam APHT
Pasal 1 --> PPAT dapat mengetahui atau menjamin, karena telah melakukan pengecekan sertipikat lebih dulu, sebelum membuat akta. Pengecekan dilakukan di kantor pertanahan, dimana tanah terdaftar.
Pasal 2 :
Poin (Titik) 1 : berkenaan dengan HT yang diberikan atas beberapa hak, baik hak atas tanah maupun HMSRS, berlaku untuk situasi yang obyek HT nya terdiri lebih dari satu hak dan tiap-tiap hak yang dijadikan obyek HT dinilai harganya berapa.
Jika utang sebesar nilai obyek 1 dilunasi, maka obyek 1 yang pertama dilakukan adalah pembebasan, maka dilakukan roya parsial sebagian ---> tergantung kesepakatan para pihak.
- Roya parsial baru berlaku dengan adanya UUHT.
(Poin 1 ini merupakan pilihan/optional pemberlakuannya)
Poin 2 : obyeknya satu tetapi tanahnya luas sekali, dipecah per bagian-bagian, berlaku juga roya parsial (satu bidang tanah besar dipecah-pecah dengan memberikan nilai tanah yang dipecah tersebut berapa.
(Poin 2 juga optional = belum tentu diberlakukan)
Poin 3 : biasanya diberlakukan, supaya pemberi HT tidak menyewakan obyek HT kepada pihak lain atau sebelum pemberi HT, obyek tersebut sudah disewakan dan diberitahukan kepada penerima HT --> dilihat melalui surat sewa menyewanya.
Poin 4 : perlu diberlakukan, supaya pemberi HT tidak merubah fungsinya yang bisa menurunkan nilai obyek HT.
Poin 5 : cidera janji --> dalam hal pembayaran utangnya. Cidera janji juga meliputi perawatan obyek HT. Obyek HT tidak lepas dari pegangan pemilik obyek HT. Kalau pembayarannya terlambat, maka pemegang HT yg berwenang dapat mengajukan permohonan ke Pengadilan Negeri untuk diberi izin untuk mengelola obyek HT tersebut.
kalau hipotik --> obyek hipotik tidak lepas dari pemegang pemilik obyek hipotik.
Poin 6 : bahwa pemegang HT peringkat pertama, mempunyai kewenangan untuk menjual tanpa persetujuan terlebih dahulu pemegang obyek HT (pihak pemberi HT).
- Selain lelang, ada penjualan di bawah tangan.
Poin 7 : bilamana ada pemegang HT berikutnya, ada lebih dari satu pihak yang menjadi kreditur (tidak berlaku selamanya) --> poin ini optional tergantung pemegang HT nya ada berapa.
cat : utk poin-poin yg tdk diberlakukan harus DICORET.
Poin 8 : harus dimasukkan untuk menjamin tidak ada pihak yang dirugikan.
Poin 9 : kalau dicabut haknya untuk kepentingan umum atau obyek HT dilepaskan haknya untuk pihak pertama, semua ini untuk keperluan yang mendesak, misalnya untuk membangun jalan atau proyek pembangunan pemerintah, ada penggantian, maka uang penggantiannya digunakan untuk pelunasan dari Debitur kepada Kreditur. Apabila uang penggantian lebih besar maka Kreditur hanya mengambil sebanyak atau sebesar haknya guna pelunasan piutangnya, yang selebihnya tetap milik si Debitur.
Poin 10 : mengenai asuransi, kreditur menghendaki barang yang dijaminkan itu harus diasuransikan. Polis disimpan oleh pihak kedua, pihak pertama membayar premi.
Poin 11 : mencegah jangan sampai tanah yang dijaminkan itu habis haknya. Misalnya HGB masa berlakunya habis jadi tanah negara, tanah negara tidak bisa dijaminkan sehingga penerima HT (Kreditur/Pihak Kedua) diberi kuasa agar hak tanah itu tetap eksis atas biaya pihak pertama.
Poin 12 : diberi kesempatan untuk melihat dan meneliti obyek HT dan segera mengosongkan kepada pihak kedua atau pihak yang ditunjuk (calon pembeli).
Tidak ada komentar:
Posting Komentar